Семь шагов к решению квартирного вопроса

Семь шагов к решению квартирного вопроса

Сам себе риэлтор. Решение вашего квартирного вопроса. Часть 3

Агентство СIР РГБ

Под редакцией С. В. Прокофьева

Сведения об авторе и редакторе:

Шабалин В. Г. – кандидат юридических наук, практикующий юрист на рынке недвижимости, руководитель авторского коллектива серии книг «Сделки с недвижимостью». www.zsrd.ru, тел. (495) 506-20-90

Прокофьев С. В. – вице-президент Гильдии риэлторов Московской области, автор проекта «103 вебинара риэлтору». crt-vostok.ru

У Вас в руках третья часть книги из серии «Сам себе риэлтор» – Решение вашего квартирного вопроса. Ее название привлекло вас, заинтересовало. Вы полны желания, наконец, решить свой квартирный вопрос.

Кому полезна книга

Книга поможет лично Вам улучшить свои жилищные условия без переплаты и получить наилучший для Вашего бюджета вариант.

Рынок недвижимости стремительно изменяется, одни вопросы утрачивают актуальность, им на смену приходят новые ситуации, неразрешимые без рекомендации эксперта. Серия из четырех «карманных» книг и электронный комплект к ним основаны на бестселлере Вадима ШАБАЛИНА «Сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынке», выдержавшем 18 изданий с 1997 по 2014 гг.

Вадим Геннадьевич ШАБАЛИН практикующий юрист, к.ю.н., лидер авторского коллектива серии книг «Сделки с недвижимостью», популярный бизнес-тренер для профессиональных риэлторов в ЦРТ ВОСТОК. В профессии уже почти 25 лет.

Купите книгу сейчас!

Эта книга стоит как чашка кофе, а сэкономит Вам больше месячной зарплаты и предостережет от непоправимых ошибок.

• ЧТО нужно сделать (и чего делать НЕЛЬЗЯ) при проведении своей сделки с недвижимостью;

• Почему риэлторы и юристы так много просят за свои услуги;

• Начнете понимать, когда лучше действовать самостоятельно, а на какие работы придется пригласить специалиста и как грамотно контролировать его действия.

автор проекта «103 вебинара риэлтору»

Согласно вездесущей статистике, каждая московская квартира меняет своих хозяев раз в 9—10 лет. Если Вы, глубокоуважаемый читатель, достигли совершеннолетия (не говоря уже о более почтенном возрасте), то наверняка Вам приходилось переезжать с одного места жительства на другое. Вспомните, что пришлось при этом пережить!

Недаром в народе говорят, что два переезда равносильны одному пожару, особенно в наше неспокойное время, когда прибыльный рынок недвижимости притягивает к себе, как магнит, множество мошенников. Как показывает практика, проблемы с криминальными элементами при решении жилищных вопросов возникают у граждан, не владеющих информацией о том, каковы «правила игры» на рынке недвижимости, что и в какой последовательности необходимо делать по своему варианту (и что делать категорически нельзя), а также слабо разбирающихся в том, куда и к кому обратиться за помощью.

РЕЧЬ В КНИГЕ ПОЙДЕТ О ТОМ, КАК:

• как сдать и снять квартиру в аренду или наем;

• по необходимости выставить жилье на продажу или таковое приобрести;

• совершить натуральный или альтернативный обмен;

• купить/продать комнату, долю в праве, выехать из коммуналки;

• совершить сделку с участком, садовым домиком, дачей, коттеджем;

• приобрести real estate за границей или как минимум снять за рубежом дом;

• грамотно оформить ипотечную сделку, воспользоваться жилищным сертификатом, субсидией, материнским капиталом

И САМОЕ ГЛАВНОЕ – ОСТАТЬСЯ С КВАРТИРОЙ ИЛИ ПРИ ДЕНЬГАХ!

Обязательно смотрите главы, посвященные действиям Ваших оппонентов (например, если Вы, уважаемый читатель, – продавец, тщательно изучите рекомендации для покупателей, ведь Вам необходимо знать их основные психологические приемы).

Еще одно замечание: в тексте книги, приведенных таблицах и расчетах иногда указываются рыночные цены разных объектов недвижимости. Естественно, эти данные берутся на момент сдачи издания в печать (начало 2016 г.). В дальнейшем ценовая ситуация будет другая, так что следите за ее изменениями!

В таблицах и приложениях приведено большое количество фактического материала, используемого при совершении сделок с недвижимостью. Надеемся, что эти данные помогут Вам сэкономить силы, время и деньги.

Настоящая книга является третьей в новой массовой серии «Сам себе риэлтор», которая создана автором на основе бестселлера «Сделки с недвижимостью в вопросах и ответах». издававшегося в 1997–2014 гг. В тексте имеются ссылки на главы не только первой и второй (например, 1.11; 2.14), но и и четвертой части (4.16 и т. д.), которая сейчас готовится к печати и выйдет позже. Ждем от Вас, уважаемые читатели, новых интересных вопросов (не только по видам сделок) и практических ситуаций, с которыми пришлось столкнуться! Всю информацию направляйте на портал videokniga.tv (раздел задать вопрос) или автору в соцсети.

Итак, глубокоуважаемый читатель, в добрый путь!

Решение вашего квартирного вопроса

Глава 3.1. Аренда (наем) квартир

Начнем с последней части Вашего вопроса. Как показала практика, по недорогим массовым квартирам количество потенциальных жильцов даже в кризис чуть меньшее число хозяев. Поэтому обращаться в риэлторское агентство в общем-то нецелесообразно: достаточно поместить в базу cian.ru свое объявление (желательно на телефон, который после сдачи жилья более использоваться не будет). При этом необходимо организовать непрерывный прием телефонных звонков. Будьте готовы к тому, что потенциальные жильцы станут звонить с 8 до 23 часов. При этом Вам необходимо сразу отсекать среди них так называемых нежелательных клиентов, с которыми, как показала практика, у хозяев квартир возникает больше всего проблем. Это иностранцы из дальнего зарубежья, граждане СНГ (в том числе Украины, Молдовы и Белоруссии), беженцы из «горячих точек» Новороссии, криминальные или полукриминальные элементы. При первом разговоре не стесняйтесь спрашивать, откуда приехал человек, имеет ли он российское гражданство, где работает. В случае, если Вы разговариваете с представителями указанных категорий лиц (будьте при этом внимательны: очень часто они просят позвонить кого-либо из «аборигенов», на имя которого потом жилье и снимается), то требуйте сразу оплату за несколько месяцев вперед или внесение дополнительного обеспечительного платежа за телефон (см. следующий вопрос).

Естественно, людей, звонящих Вам, в первую очередь интересует стоимость проживания. Наиболее простой способ определить, за сколько можно сдать свою квартиру, – мысленно переквалифицироваться в нанимателя (как будто Вы похожую жилплощадь хотите снять). Можно начать обзванивать риэлторские фирмы (желательно при этом не оставлять свой контактный телефон) или зайти в ту же базу и связаться с хозяевами близких по потребительским качествам и району квартир. Если услышите в телефонной трубке фразу – «уже сдали», поинтересуйтесь, за сколько (только при этом честно скажите, что у Вас похожая жилплощадь, иначе с Вами разговаривать не станут). Делать это надо сразу после подачи рекламного объявления в газету, чтобы к моменту его выхода у Вас была ясность с ценой. При подобном обзвоне необходимо научиться распознавать объявления, исходящие от «информагентств», которые якобы выставляют квартиры с очень хорошими потребительскими качествами по явно заниженной цене. Если Вы позвоните в такую контору по честному отъему денег, то последует предложение сначала зайти в офис агентства, а потом уже ехать смотреть объект. Естественно, на цены в таких объявлениях ориентироваться нельзя – с целью привлечения доверчивых «лохов» они занижены на 20–30 %.

Читать еще:  Сам себе бухгалтер

Как решить квартирный вопрос с помощью программ господдержки

Ипотека стала неприлично дорогой, а копить на квартиру можно до старости. Как обычной российской семье улучшить жилищные условия и не попасть в долговую яму? Можно надеяться на наследство, найти третью работу или спланировать переезд в более дешевый район. Некоторым гражданам с решением квартирного вопроса готово помочь государство. Для этого существуют особые программы субсидирования первичного, вторичного и даже съемного жилья. Кто может рассчитывать на господдержку и на каких условиях?

«Жильё для российской семьи» — дешевые новостройки

Программа «Жильё для российской семьи» рассчитана на создание обширного фонда доступных новостроек. В рамках этой инициативы в 2014–2017 годах в стране должно появиться 25 млн кв. м жилья эконом-класса со всей необходимой социальной инфраструктурой по бросовым ценам. Стоимость квадратного метра такой «первички» не будет превышать 35 тысяч рублей, что на 20-50% ниже реальных рыночных расценок (в зависимости от региона).

Что требуется от участников? Прежде всего, стабильный доход. По условиям программы, обязательный первый взнос при покупке жилья — минимум 20% от стоимости квартиры, а в дальнейшем семья должна быть в состоянии исправно внести оставшуюся сумму в согласованный с застройщиком срок. Однако платежеспособности, к сожалению, не достаточно. Госсубсидия предусматривает ряд дополнительных ограничений, который серьезно сужают круг потенциальных покупателей.

Программа рассчитана в первую очередь на работающих россиян среднего возраста (25-40 лет) с детьми и скромными жилищными условиями. Это значит, норматив обеспечения жилплощадью не должен превышать установленных 18 кв. м на одного члена семьи, а доходы – максимального уровня, принятого в конкретном регионе. На покупку новостройки по льготной цене могут рассчитывать:

  • Семьи с двумя детьми при условии вложения в жильё материнского капитала
  • Семьи с тремя и более несовершеннолетними детьми
  • Семьи с одним ребенком, если возраст супругов не превышает 35 лет
  • Жители домов, непригодных для проживания, подлежащих сносу или реконструкции
  • Граждане, признанные нуждающимся в жилых помещениях
  • Ветераны боевых действий
  • Госслужащие, ученные, военные и пр.

Одна из серьезных проблем при реализации программы – слишком большой разрыв между обозначенной стоимостью квадратного метра и реалиями рынка. По этой причине, в частности, льготное «Жильё для российской семьи» в столичном регионе и городах-миллионниках находится под большим вопросом. А глубинке темпы строительства бюджетных квадратных метров пока существенно отстают от заявленных.

«Молодая семья» — субсидии на покупку квартиры

Федеральная программа «Молодая семья» адресована женатым парам с детьми. От схемы решения квартирного вопроса граждан в рамках «Жилья для российской семьи» она отличается возрастом супругов: им обоим должно быть строго до 35 лет. Кроме того, россияне, которые решат улучшить жилищные условия в рамках этой программы могут рассчитывать не на мифические «доступные» квадратные метры, которые обещает построить государство, а на конкретную денежную субсидию для покупки квартиры. По задумке чиновников, это должно помочь с переездом более 170 000 российских пар. Программа действовала с 2011 по 2015 год и, по решению Дмитрия Медведева, будет продлена до 2020 года.

Помимо возраста к россиянам, которые надеются получить финансовую помощь от государства, есть и другие требования:

  • Не более 15 квадратных метров жилой площади на каждого члена семьи
  • Совместное проживание супругов
  • Достаточные доходы ( min 21 621 рублей для двоих, min 32 510 для троих)
  • Наличие минимум одного ребенка

Семья должна быть признана нуждающейся в улучшении жилищных условий. Для этого не обязательно стоять на учете или городской очереди: достаточно того, что квадратных метров на каждого человека будет меньше нормы. Однако важно понимать, что чиновники будут учитывать не только собственность участников программы, но и ту жилплощадь, на которой они вправе проживать на основании прописки (например, квартиры бабушек и дедушек). Также право на субсидию автоматически теряют те, чьи жилищные условия ухудшились в предыдущие 5 лет.

Размер субсидии, на которую могут рассчитывать участники программы, составит не более 30% от общей стоимости квартиры. Конкретные цифры будут зависеть от состава семьи: чем больше людей, тем больше денег. На двоих (родитель-одиночка с ребенком) государство готово выделить 600 000 рублей, на троих – 800 000 рублей, а на четверых – до 1000 000 рублей. Однако на что потратить эти средства – большой вопрос.

С учетом реальных расценок на рынке недвижимости, сумма более чем скромная. Рассчитывать на покупку ликвидной квартиры в крупном городе не приходится. Кроме того, на данный момент условия программы на 2015 год предусматривают субсидирование лишь первичного жилья и запрещают тратить полученные средства на погашение кредитов. Но есть вероятность, что в будущем эти пункты будут пересмотрены.

Доступная аренда – помощь «очередникам»

Власти готовы предложить особые условия и тем гражданам, которые официально нуждаются в улучшении жилищных условий и стоят на очереди, но пока не могут скопить на новую квартиру или позволить себе ипотеку. В рамках государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» предусмотрен ряд мер для недорогой аренды жилья для граждан с невысоким уровнем дохода. Однако, к сожалению, выделенной федеральной подпрограммы доступного найма не существует, и условия господдержки зависят от конкретного региона.

К примеру, столичные власти предлагают москвичам, которые годами стоят на городской жилищной очереди, частично оплатить стоимость арендной недвижимости. Это позволяет на практике сделать жизнь людей более комфортной. Очередники в ожидании новоселья могут снимать квартиру, и город возмещает им расходы. Правда компенсация равняется лишь 50% от средней рыночной цены найма жилья в Москве и Подмосковье, а конкретная сумма субсидии будет зависеть от размера семьи. Одинокому москвичу полагается жилплощадь в 33 кв. м, двоим – 36 кв. м, а троим – 54 кв. м.

В московской программе субсидирования аренды для нуждающихся горожан есть один принципиальный момент. Важно, что, соглашаясь переехать в съемную квартиру, очередник не теряет надежду и право в будущем получить в собственность обещанное жильё от города, которое его семья могла ждать много лет. К примеру, в Петербурге действует несколько иная схема коммерческого найма городского жилого фонда. Там граждане вправе дешево и бессрочно снять недвижимость у города по льготным ставкам, но взамен им придется отказаться от своего места в очереди и навсегда потерять право на новую квартиру от государства.

Автор: Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Вся правда о «бесплатном» ремонте: кто платит за ремонт в передачах «Квартирный вопрос», «Дачный ответ» и прочих интерьерных шоу

Сегодня многие россияне мечтают стать участниками популярных интерьерных передач вроде «Квартирного вопроса» или «Дачного ответа», но их останавливает одна неясность — людям непонятно, кому придется платить за все преобразования, которые происходят в рамках шоу. Далее мы приоткроем завесу этой тайны и наконец-то расскажем о том, кто на самом деле платит за ремонт.

Читать еще:  Сантехнический люк-невидимка: особенности выбора и монтажа

О проектах

Проекты, о которых пойдет речь дальше, являются довольно популярными в России — за трансляцию их выпусков встают в очередь телеканалы, ведь «Квартирный вопрос», «Фазенда», «Удачный ремонт», «Дачный ответ» и другие подобные программы имеют очень высокий рейтинг.

Каждый выпуск этих передач состоит из нескольких стандартных этапов:

  • знакомство с главными героями;
  • демонстрация масштаба предстоящей работы;
  • сам процесс переделки;
  • установка новой мебели;
  • приглашение хозяев квартиры в новое жилье.

На сайтах передач говорится, что участие в них совершенно бесплатно, но так ли это на самом деле?

За счет чего живут проекты

Более-менее приличный ремонт в столичной квартире обойдется недешево, а тут квартиры превращают в настоящие хоромы, да еще и бесплатно. Как-то даже не верится. Давайте разбираться в том, на какие средства существуют проекты и откуда берется финансирование на новые переделки?

Первое, на что стоит обратить свое внимание, так это то, что любая интерьерная программа — это сплошная реклама производителей мебели, техники и строительных материалов. Глупо полагать, что каждое упоминание о них во время передачи не оплачивается. Более того, это стоит очень приличных денег!

Стоит понимать, что за рейтинг программы рассматриваемого вида также получают неплохие деньги, ведь любой телеканал заинтересован в привлечении к себе новых зрителей.

Оценив такие возможности программ, понимаешь, что участие в программе, скорее всего, действительно совершенно бесплатно, но на деле мед не так сладок, как кажется многим, но об этом чуть позднее.

Кто может стать участником программы

На сегодняшний день участниками интерьерных программ могут стать только жители российской столицы или Подмосковья. Практика, с которой пришлось столкнуться главным героям передачи, показывает, что организаторы программы не берут в расчет таких кандидатов на участие, которые владеют маленькими квартирами, — их интересуют как минимум двухкомнатные помещения, в которых есть где развернуться как в физическом, так и в творческом смысле. Аварийные жилища и новостройки участия в отборе не принимают.

Для участия в программе следует подать заявку на официальном сайте телепроекта и рассказать короткую историю о себе. Ко всему этому следует прикрепить фотографию помещения, которое хотелось бы переделать. При одобрении конкретной заявки съемочная группа выдвигается на объект для изучения его в реальном времени, а также для общения с героями будущего выпуска.

Дополнительное требование

Шоу рассматриваемого типа выдвигает своим участникам требование — они непременно должны уведомить своих соседей о том, что в их квартире намечается масштабный ремонт. Я считаю, что такое требование вполне обоснованное и уместное, ведь его исполнение спасает от возможных конфликтов.

Участие бесплатное, но к тратам нужно готовиться

По правилам проектов рассматриваемого типа, все переделки в квартире героев должны происходить в их полное отсутствие. Как долго длится ремонт в комнате? К сожалению, около 2-2,5 месяцев, а не час, как это показано в эфире программы. На все это время участники программы должны покинуть свою квартиру. Где им жить? На практике чаще всего используются два варианта: либо семья уезжает к родственникам, либо временно снимает другое жилье, что предусматривает крупные расходы (в Москве аренда квартиры стоит около 40 000 рублей в месяц). Выходит, что ремонт не такой уж и бесплатный — около 100 тысяч он точно обойдется.

Практика бывших участников шоу показывает, что строители, попав в квартиру героев, не сильно церемонятся с чужой жилплощадью: очень часто они оставляют после себя одну красивую комнату и погруженные в состояние хаоса остальные. При всем при этом не раз случалось, что хозяевам квартир приходилось кое-где подклеивать обои и вымывать крашеные стены от грязи.

Эмоции в конце выпуска: настоящие ли они?

Многих поклонников популярных шоу волнует один и то же вопрос: настоящие ли эмоции показывают в самом конце выпуска? Да, они полностью реальны и снимают их, как правило, одним дублем. Зато съемки короткого превью, которое зритель видит в начале выпуска, а также ухода хозяев из квартиры ведутся чуть ли не целый день.

На экране мы видим, как герои, попадая в свою обновленную комнату, начинают ликовать и радоваться. Так ли это на самом деле?

В практике интерьерных передач бывали и такие случаи, когда владельцам квартир не нравилась идея переделки. Они имеют на это полное право, но проект ответственности за это не несет. С участниками заранее оговаривается то, что дизайнер самостоятельно определяет, что и как будет сделано в помещении, но при этом пожелания героев учитываются почти в полном объеме.

Участники платят, но позже

Только представьте себе, что в одной комнате вашей квартиры был сделан дизайнерский ремонт с использованием хороших строительных материалов, а также стильной современной мебели. Как вы считаете, хорошо ли на этом фоне будет выглядеть остальная площадь квартиры? Если честно, не очень, даже если до прихода строителей все было, в принципе, неплохо.

Люди, сравнивая новый и старый ремонт, начинают разочаровываться в своем жилье все больше и больше, желая преобразить его полностью. Как вы думаете, куда они обратятся для этого? Правильно, к проверенному дизайнеру телепроекта, который оформил для них одну комнату. Правда, на этот раз за его работу, а также за мебель и строительные материалы придется заплатить кругленькую сумму.

Данную теорию подтверждает и тот факт, что интерьерные программы довольно часто наведываются к бывшим героям. И что бы вы думали? Все они как один продолжили делать ремонт в своих квартирах!

На мой взгляд, «бесплатное» участие в шоу подобного рода — это лишь шаг к тому, чтобы стать клиентом этого проекта, заплатив его организаторам, строителям и дизайнерам кругленькую сумму, хотя и не сразу.

Роман Василенко: Третий путь решения жилищной проблемы

Жилищная кооперация — оптимальный способ решения жилищного вопроса в России. Она не предполагает покупку квартиры втридорога в кредит, не предполагает и расходования значительных государственных средств, как в случае с массовым строительством арендного жилья. Чем именно хороша жилищная кооперация, рассуждает Роман Василенко, доктор экономических наук, председатель правления жилищного кооператива «Бест Вей»

17 сентября 2019 8:15

П резидент в майском указе говорил о том, что для решения жилищной проблемы в стране необходимо строительство 120 млн квадратных метров жилья в год. Но сегодня на жилищном рынке, по данным Росстата, строится в лучшем случае 80 млн кв. м в год.

В массовых секторах жилищного строительства сейчас наблюдается снижение рентабельности строительного бизнеса (а она должна быть достаточно высокой, так как в этой сфере значительны регуляторные риски). Даже в крупных городах во многих дотационных регионах рентабельность упала еще несколько лет назад, а там строились в основном дома по госпрограммам расселения.

Коммерческий застройщик, особенно в провинции, не может продать необходимый объем квартир по ценам, которые покроют расходы на строительство с учетом маржи (которая должна быть немаленькой, опять же, учитывая высокие регуляторные риски), по двум основным причинам.

Читать еще:  Принципы встраивания

Во-первых, снижается спрос и на первичном, и на вторичном рынке. У граждан уже несколько лет падают доходы. При этом процентная ставка по ипотечным кредитам сейчас выше, чем год назад, и объемы ипотечного кредитования не растут.

К тому же в банковской системе России по-прежнему сверхжесткие требования к получению кредитов, не соответствующие экономическим реалиям, из-за этого целые категории нуждающихся в квартирах не проходят через банковский фильтр.

Ипотечные кредиты в нашей стране очень дорогие — они в три-четыре раза дороже, чем ипотечные кредиты в развитых странах мира

Во-вторых, растут затраты застройщиков. С реформой долевого финансирования — введением эскроу-счетов — они не могут получить финансирование в прежних объемах и на прежних условиях.

Что делать в этой ситуации? Типичный ответ, звучащий в том числе и в коридорах власти, — увеличивать объемы ипотечного кредитования и госпрограммы субсидирования процентной ставки.

Этим путем, безусловно, нужно идти. Но следует помнить, что ипотечные кредиты в нашей стране очень дорогие — они в три-четыре раза дороже, чем ипотечные кредиты в развитых странах мира, и остаются таковыми даже при субсидировании процентной ставки. То есть квадратный метр, переоцененный за счет инфляции издержек застройщика, с помощью ипотеки становится поистине золотым.

Может ли себе позволить возврат большого, дорогого ипотечного кредита семья, которая рискует потерять один из источников дохода? Вопрос риторический.

К тому же ипотека так устроена, что, если произойдет сбой при внесении платежей, связанный, например, с потерей дохода одним из членов семьи, домохозяйство может потерять и квартиру, и платежи банку, которые уже были внесены за нее. Ипотечные каникулы снизят остроту проблемы, но со стороны банков не видно желания широко пользоваться этим инструментом. Он, скорее всего, будет применяться в исключительных случаях.

Третий способ решения квартирного вопроса не предполагает покупку квартиры в кредит и не требует значительного финансирования строительства за счет государства

Другой способ «поднять» рынок жилищного строительства, предлагаемый экспертами, — массовое строительство арендного жилья за государственный счет. Программа строительства арендного жилья была разработана Минстроем России в начале 2010-х годов. Но масштабного строительства арендного жилья мы не видим, хотя это важный способ решения проблемы, используемый во всем мире. Деньги на это в федеральном бюджете есть. Но готов ли Минфин согласиться на то, чтобы не создавать резервы, а расходовать средства? Пока, судя по всему, нет.

Можно ли уповать на финансирование со стороны субъектов Федерации? Даже в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Свердловской области, ХМАО, ЯНАО и других богатых регионах, где ведется большое бюджетное строительство в рамках программ расселения, мы массового строительства арендного жилья не видим. Хотелось бы надеяться, что подходы в губерниях будут пересмотрены.

Но есть и третий способ решения квартирного вопроса и подъема жилищного рынка. Он не предполагает покупку квартиры в кредит и не требует значительного финансирования строительства за счет государства. Это жилищная кооперация.

Это направление было фактически под запретом в первое пореформенное десятилетие, хотя жилкооперативы были популярны в советское время: квартиры с помощью жилищных кооперативов приобретали те, кто не мог рассчитывать быстро получить квартиру по очереди на предприятии или по исполкомовской очереди. Младореформаторы считали, что жилкооперация — нерыночный путь. Но она довольно широко применяется в развитых странах как способ решения жилищной проблемы, параллельный ипотечному. В послевоенной Германии, например, этот способ был даже приоритетным по отношению к ипотеке.

Понятно, что очередь на покупку квартиры будет двигаться тем быстрее, чем быстрее будет пополняться паевой фонд

Суть жилищной кооперации в том, что квартира покупается в складчину — по номиналу. Кооперативные средства предоставляются на беспроцентных условиях: кооператив — некоммерческая организация, это, по сути, касса взаимопомощи. Свою деятельность кооператив финансирует за счет вступительных и членских взносов, но даже с их учетом квартира оказывается на порядок дешевле ипотечной.

Предположим, в кооперативе объединяются десять человек. Сначала покупается квартира для одного, потом для второго, затем для третьего. От них начинают поступать возвратные платежи, в кооператив приходят новые пайщики — за счет этого очередь на покупку квартиры движется.

Понятно, что она будет двигаться тем быстрее, чем быстрее будет пополняться паевой фонд. Потому принципиальное значение для развития жилищной кооперации имеет, во-первых, возможность пополнения паевого фонда из госбюджета, во-вторых, привлечение новых членов.

Бюджетное пополнение паевого фонда в Германии доходило до четверти объема паевого фонда, оно было распространено и у нас в советское время. А привлечение новых членов обеспечивается прежде всего межрегиональной моделью кооператива и тем, насколько быстро движется очередь на квартиру. Понятно, что чем быстрее она будет двигаться, тем больше желающих будет стать пайщиками кооператива.

Невысокая скорость движения очереди на покупку квартиры — это фактически единственный реальный риск, связанный с кооперативами. Риска погибнуть под грузом неплатежей у кооператива нет — по одной простой причине: он покупает квартиру для пайщика, но в собственность кооператива, и только в момент полного возврата кооперативных средств она переходит в частную собственность пайщика.

Положение жилищных кооперативов в России двойственное

В случае неплатежей со стороны пайщика кооператив имеет возможность продать квартиру. Именно поэтому кооператив не интересует кредитная история пайщика, он легко идет на составление индивидуального графика платежей, если у пайщика возникли временные материальные трудности — кооператив защищен от неплатежей со стороны пайщика. Если пайщик точно не сможет расплатиться, он выходит из кооператива, но при этом ему, согласно ЖК, возвращаются все внесенные им паевые платежи.

Жилищные кооперативы в России начали возрождаться прежде всего с появлением специальных положений о ЖК в Жилищном кодексе. И сейчас жилищных кооперативов в стране немало, хотя точной статистики никто не ведет. Есть довольно много небольших кооперативов — например, кооперативов при застройщиках. Есть довольно крупные кооперативы, созданные при финансовой поддержке властей субъектов Федерации и муниципалитетов, — как правило, это кооперативы для государственных и муниципальных служащих.

Положение жилищных кооперативов в России двойственное. С одной стороны, есть нормы законодательства — жилищного и гражданского, более или менее позволяющие нормально работать. С другой — в законодательстве немало коллизий, мешающих действительно масштабной работе. Например, вопрос о возможности вносить в качестве паевого взноса материнский капитал.

Нам требуется специальное законодательство о жилищной кооперации, которое может быть подготовлено, например, по немецкому образцу, где за много десятилетий разработана детальная законодательная база деятельности ЖК. И по крайней мере, часть средств, направляемых на субсидирование процентной ставки по ипотеке, можно было бы направлять на финансирование паевых фондов жилищных кооперативов.

Лучшие мировые практики жилищной кооперации могут быть положены в основу масштабного развития это направления строительства жилья в нашей стране. А развивать его для быстрейшего решения жилищной проблемы в России абсолютно необходимо.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector