Как заработать на ипотеке

Как заработать на ипотеке?

Один мой знакомый из депрессивного шахтерского городка в Кузбассе решил сменить место жительства. Нашел работу в другом городе, обговорил условия. И пошел в банк: так, мол, и так, квартира в ипотеке, нельзя ли как-либо ее поменять на другой регион, ипотеку переоформив, или, может, еще варианты есть?

Банк популярно объяснил: нельзя. И он остался дома. А может – стоило сдать ипотечное жилье в аренду и уехать? Попробуем разобраться.

Необходимые вложения и условия ипотеки

Все, кто решается на ипотеку, знают: размер платежа прямо зависит от размера первого взноса. И от того, есть ли он вообще. Ну и от срока кредита, разумеется.

Средняя однокомнатная квартира в новостройке в среднем же российском городе стоит около 2 млн. рублей, на вторичном рынке можно найти и за 1,5 млн. Правда, это, скорее всего, будет так называемая «хрущевка» или просто очень старый дом. Такое жилье потребует ремонта стоимостью в десятки и сотни тысяч рублей, которые тоже необходимо приплюсовать к цене квартиры.

Попробуем посчитать, во сколько обойдется ипотека квартиры в новостройке.

Если у вас нет денег на первый взнос:

О нет. Такой платеж просто нереален. Но можно увеличить срок кредита. Например, лет до 10. Что понизит платежи примерно до 31000 в месяц.

Чуть легче – ипотека с первым взносом. Если же еще и увеличить срок кредита лет до 15, платеж и вовсе сократится:

Если квартира скромнее и покупается на вторичном рынке, платеж может быть и еще меньше:

Однако, к платежу, который банк будет аккуратно взимать с вас долгие годы, добавляются коммунальные услуги. Для однокомнатной квартиры сумма будет небольшой:

Итак, при 15-летней ипотеке сумма платежей вместе с коммунальными услугами составит от 18 до 23 тыс.

Что будет, если сдавать ипотечную квартиру, чтобы оплатить кредит?

Арендная плата

Цены на аренду «однушки» могут колебаться в разных городах от 6-10 (Новокузнецк, Омск, Иркутск, Томск) до 20-25 тыс. (Москва, Петербург). Так что окупить ипотечный платеж вполне можно только в обеих столицах.

Правда, и квартиры там стоят несколько больше 2 млн., в отличие от среднего российского города. А в провинции для того, чтобы окупить ипотечный платеж, придется сдать сразу несколько квартир.

Несколько выгоднее сдавать вторичное жилье. Но и здесь многое зависит от района. Моя добрая знакомая из Питера, например, выкупила у города 5-комнатную коммуналку вот в таком виде:

Привела ее в относительный порядок и сдает жильцам, окупая ипотечный платеж. Желающие всегда есть: рядом Невский проспект. Вот тот же дом снаружи:

Решаться ли на сдачу ипотечной квартиры в аренду?

Итак, стоит ли сдавать в аренду ипотечную квартиру? Стоит. Если умерить амбиции. Например, вот так:

Что это за квартира стоимостью в 600000? Гостинка, разумеется. То есть, по сути, комната в общежитии площадью от 12 до 20 кв.м. Выглядит примерно так:

Или так, после ремонта:

Зато коммунальные платежи здесь скорее символические, около 1000 рублей, а стоимость аренды может чудесным образом совпасть с платежом по ипотеке (например, в Томске снять гостинку может стоить от 5 до 7 тыс.). Всех проблем – собрать немного денег на первый взнос.

По такому пути идут сейчас очень и очень многие их тех, кто хотел бы взять в ипотеку хорошую квартиру, но не имеет средств на первый взнос, достаточный для подъемного ежемесячного платежа. А потому – гостинка в ипотеку, сдача в аренду, гашение кредита арендной платой.

Когда ипотека будет выплачена – гостинку можно продать. Чтобы полученные деньги использовать на первый взнос за прекрасную квартиру. Которая тоже будет в ипотеке на десяток лет. Таков долгий путь решения жилищного вопроса.

Поэтому многие из желающих купить квартиру через продажу гостинки берут для начала не ипотеку, а пятилетний потребительский кредит: платеж мало чем отличается.

А что если отмасштабировать эту схему и со временем наращивать количество ипотечных гостинок?

Как заработать на ипотеке

Сейчас много говорится о выгоде использования кредитного плеча при вложениях в зарубежную недвижимость. А вот если приложить это правило к нашему рынку, получается не столь радужная картина… Настолько ли выгодно сегодня в России брать кредит при покупке квартиры, как нас пытаются убедить ипотечные брокеры и риэлторы?

Доходный «котлован»

Ипотечные ставки в нашей стране с начала кризиса несколько понизились. У человека, покупающего недвижимость на первичном рынке, снова возникает вопрос: нести застройщику всю сумму или взять ипотеку? «Если рост стоимости недвижимости выше, чем ваша ставка по кредиту, то данное вложение выгодно с инвестиционной точки зрения», — говорит Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость». Но рост цен прогнозируется в этом году на уровне инфляции. «С января 2010 года аналитики отмечают рост стоимости недвижимости в Московском регионе в среднем на 8%», — подтверждает Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж». Следовательно, по итогам года это будет 12—15%, как предсказывают многие участники рынка. Ставки по ипотеке на первичном рынке сейчас колеблются в пределах 13—16% годовых в рублях, на вторичном — 9—11%. Выгода от ипотеки рисуется не самая очевидная…

Читать еще:  Как разместить розетки и выключатели в квартире правильно и удобно

Другое дело, что многие играют на росте цен, который происходит по мере строительства дома. Как отмечает Андрей Владыкин, разница в стоимости квадратного метра с этапа «котлована» до сдачи дома ГК может составлять около 30%. Показательный пример приводит Владимир Трибрат, директор по маркетингу ГК «Пионер»: «В строящемся ЖК «Лазаревское» стоимость квартир с начала года в среднем увеличилась на 18%. Получается, что при ставке ипотечного кредитования в 13%, покупатель, приобретя квартиру в конце прошлого года, увеличил ее капитализацию на 5%». Таким образом, на время строительства дома ипотеку брать выгодно, при условии, конечно, что заемщик готов быстро, примерно в течение года, вернуть кредит.

Быстрый рост цен прекращается со сдачей дома в эксплуатацию; правда, через некоторое время, при получении права собственности, происходит еще один скачок. Но затем инвестору ждать сверхприбылей неоткуда. «Уровень роста стоимости квадратного метра позволяет получить выгоду от инвестирования в новостройки и при нынешних ставках ипотечного кредита, но лишь в краткосрочной перспективе (1 год), когда рост стоимости квадратного метра наиболее высок за счет приближения строительства к завершающей стадии, — резюмирует Елена Балабанова, генеральный директор компании Veritas Real Estate. — На долгосрочный период имеет смысл инвестировать в строительство, если цель — не приумножить инвестиции, а сберечь финансы от воздействия инфляционных и девальвационных процессов».

Заграницу нам не догнать

Однако, заметим, настоящий инвестор — тот, кто стремится свои средства именно приумножить, а не просто сохранить. Причем классические стратегии инвестирования предполагают не столько спекуляцию на росте рынка, сколько извлечение дохода от аренды. Эта стратегия так и называется — buy to let, «купить, чтобы сдавать». Покупатель же, вкладывающий деньги в новостройку, не имеет возможности сразу сдавать квартиру, потому что сначала дом строится 1—2 года, а потом в квартире нужно еще выполнить отделку. Так что получение арендного дохода волей-неволей приходится отложить на потом. А если покупается «вторичка», которую можно сразу сдавать, то исключается возможность заработать на росте цены недвижимости во время строительства.

Фонды, профессионально занимающиеся инвестированием в недвижимость, жилым сектором в России не интересуются. Причину неэффективной работы денег на этом рынке раскрыл Игорь Индриксонс, руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills: «На рынках других стран, даже, например, в Бразилии, существует пропорция: ипотечные ставки примерно равны доходности от аренды, или даже ниже нее, что позволяет инвесторам гасить ипотечные платежи выручкой от аренды. В России пока имеет место противоположная ситуация: ставки по аренде в среднем находятся в районе 3—5% годовых, а ипотека — 10—15%».

По этим причинам инвесторы, желающие извлечь хорошую прибыль, вкладываются в зарубежную недвижимость. «В нашем государстве ипотечные программы, в сравнении с зарубежными, не являются выгодными за счет высоких процентных ставок, — подтверждает Юлия Гераськина, директор департамента новостроек компании Est-a-Tet. — Безусловно, у нас выгодней оплачивать покупку квартиры сразу, если, конечно, у человека есть такая возможность». То же говорит и Елена Балабанова: «Имея свободные деньги, как в краткосрочной перспективе (1 год), так и в долгосрочной (10 лет), целесообразно вложить их в недвижимость, не прибегая к ипотечному кредитованию на условиях, действующих в России». В IntermarkSavills также отмечают, что инвестиции в российскую недвижимость являются очень выгодными, но пока только в случае использования собственных средств.

В утешение можно отметить, что на российском рынке ипотека выгодна при инвестициях в коммерческую недвижимость. Как сообщил Игорь Индриксонс, здесь доходность от аренды составляет 12—13%, и классические международные пропорции, о которых было сказано выше, работают.

Если бы да кабы…

Почему же ситуация с ипотекой у нас такова, какова она есть, и какие должны быть ставки, чтобы инвестирование в недвижимость было выгодным? На первый вопрос ответил Игорь Индриксонс: «Такая высокая ставка по ипотеке в России связана, во-первых, с высокими рисками банков, особенно при кредитовании заемщика, покупающего на начальной стадии строительства. В случае, если человек перестает выплачивать ипотеку, отобрать у него квартиру очень сложно, отработанного механизма, как в развитых странах, у нас пока не существует. Во-вторых, ипотечная ставка не может быть ниже ставки рефинансирования, а она у нас сейчас составляет 7,75%. Снижение ставки рефинансирования тоже не дает в России желаемого эффекта, так как государство не регулирует банковскую маржу, как на Западе».

Перспектив изменения этой ситуации в ближайшем будущем не наблюдается. Аренда не может сильно подорожать, иначе на нее упадет спрос. Ипотечная ставка не может существенно снизиться, если только государство не введет жесткую политику в области доходов банков и не примет законы по образцу западных. Есть третий путь исправления ситуации — значительное снижение цен на недвижимость, но это тоже вряд ли случится.

Читать еще:  Как наклеить обои: полезная инструкция

Ну а если все же.

Елена Балабанова считает, что если годовая процентная ставка по ипотечному кредиту будет приближена к западной (6%), то в краткосрочной перспективе инвесторам определенно будет выгодно брать ипотеку, а имеющиеся денежные средства они смогут вложить в депозит или другие инвестиционные проекты. В долгосрочной перспективе доходность будет примерно одинаковая как при вложении денежных средств в депозит, так и при инвестировании в недвижимость, полагает эксперт.

«Главное, чтобы ставки продолжали снижаться, а лояльность банков к потенциальным заемщикам возрастала. Если эти процессы будут идти параллельно, то рынок жилья получит мощный стимул», — заключает Юлия Гераськина. С этим трудно спорить.

Можно ли заработать, взяв квартиру в ипотеку

Заработок на ипотечной квартире – дело хлопотное, требующее вложений и курирования. Как получить от ипотеки максимальную прибыль и не прогореть на процентах – тонкости квартирного бизнеса здесь.

Выбираем квартиру в районе с развитой инфраструктурой

Поскольку жилье кредитуется на длительный срок, планирование прибыльного использования должно быть долгосрочным. Для риелторов не секрет, что выгоднее всего сдавать квартиры в центральной части города и в экологически чистых районах, где инфраструктура наиболее развита.

Подбирая подходящий ипотечный вариант, основывайтесь на условиях комфортности:

  • доступность транспортной развязки;
  • детские сады, школы рядом;
  • наличие супермаркетов, продовольственных магазинов, рынка;
  • поликлиники, больницы в шаговой доступности;
  • расположение зон отдыха, парков, ресторанов;
  • чистота на улицах, отсутствие криминала.

Думаете о покупке квартиры в новостройке, поинтересуйтесь планами развития микрорайона на ближайшие годы через сайт администрации. Возможно, через 3-5 лет цена на недвижимость существенно возрастет – получите дополнительный бонус.

Выясняем возможный размер арендной платы

Определитесь с видом использования квадратных метров – какой будет аренда – посуточной или долгосрочной. Неплохо получить консультацию у сотрудников агентств недвижимости о действительных размерах арендной стоимости в обоих случаях.

Самостоятельно проштудируйте популярные сайты недвижимости, позвоните по нескольким объявлениям – узнайте цену жилья. Не забудьте уточнить вопрос коммунальных платежей – какая среднемесячная оплата услуг.

Просчитываем потенциальную выгоду

Далее разработка бизнес-проекта переходит на расчетный уровень, когда можно понять, сколько составит возможный доход. Нехитрые вычисления приводят к формуле: ипотечная выплата плюс квартплата, не включенная в аренду должна быть меньше арендной платы. Разница – возможная потенциальная прибыль.

Сумму выплаты поможет рассчитать ипотечный онлайн-калькулятор.

Квартплата включает стоимость содержания дома, вывоза мусора, отопления. В случае долгосрочной аренды свет, воду, телевидение, интернет оплачивают постояльцы. При посуточной, почасовой сдаче услуги включаются в стоимость аренды.

Не забудьте о возможных дополнительных расходах: на ремонт, замену мебели, страхование кредита, оплату агентству.

Получаем одобрение на ипотеку

Если расчеты удовлетворяют, пора переходить к этапу получения положительного решения банка. Подавайте заявку сразу в несколько банковских структур – так увеличатся шансы на одобрение.

Обязательно оговорите с консультантом важное условие – возможность сдачи ипотечной недвижимости в аренду. Разрешение должно быть официально прописано в кредитном договоре.

Не стоит заранее переживать об отказе банка – кредитной организации важно, чтобы заем погашался, поэтому проблемы с внесением данного пункта в договор вряд ли возникнут.

Оформляем кредит

Решаясь вложить средства в ипотеку ради прибыли, практичные бизнесмены стараются получить самые выгодные условия кредитования:

  • минимальный первоначальный взнос;
  • длительный срок выплат;
  • отсутствие скрытых комиссий;
  • минимальный процент.

Следите за рынком недвижимости и принимаемыми государством ипотечными программами – минимальные колебания и снижение ставок позволят сэкономить заемщику сотни тысяч рублей.

Готовим жилье к сдаче в аренду

Процесс покупки позади, все вопросы с банком решены, ключи от квартиры в кармане – пора заниматься сдачей нового жилища. Решает владелец, сколько средств он готов вложить.

Кто-то делает капитальный ремонт, завозит дорогущую мебель, новейшую технику. Другие ограничиваются косметической корректировкой.

Ориентируйтесь на контингент, который планируете заселять в квартиру. Например, семейным парам важен комфорт, бытовая обустроенность. А студенты оценят близость к месту учебы, дешевизну и наличие интернета.

Находим порядочных жильцов

Во избежание неприятных казусов с квартиросъемщиками проще воспользоваться услугами агентов недвижимости. Тем более оплату их труда осуществляет арендатор. Однако есть риск долго искать жильцов по предъявленным требованиям.

Подыскивая постояльцев, определите приоритеты. От жильца нужно, чтобы:

  • был аккуратным, неконфликтным и не беспокоил соседей;
  • вовремя оплачивал аренду и коммуналку;
  • не требовал новый ремонт, решетки на окна, замену двери и пр.;

Некоторые запрещают проживание питомцев, курение в квартире, отказывают семьям с детьми – это привилегии каждого хозяина.

Главное, чтобы квартира не оказалась во власти мошенников. Здесь поможет личная интуиция, продолжительная беседа с потенциальным жильцом, проверка удостоверения личности и толково составленный договор – ниже об этом.

Грамотно оформляем договор аренды

Какие пункты договора об аренде жилья обязательно включаются в документ знают давно работающие риелторы. Пригласить специалиста нет возможности – воспользуйтесь подсказками юристов, изложенными далее.

В договор вносят данные обеих сторон: ФИО, серия, номер, серия паспорта, регистрация. Вписываются члены семьи арендатора, планирующие проживать с ним.

Читать еще:  Какими цветами покрасить стены: 46 вариантов на любой вкус

Указываются сведения об объекте недвижимости – адрес, метраж, количество комнат.

Перечисляются особенности квартиры: наличие/отсутствие ремонта, решеток, застекления балконов.

В прилагаемой описи фиксируется имущество, оставляемое в жилище – техника с названиями моделей, мебель, предметы декора.

Цифрами и прописью заносятся суммы арендной платы с указанием: «оплата за 1-й и последний месяц», «залог» – если предусмотрен.

Прописываются сроки аренды, условия вселения-выселения, последствия нарушений договора, варианты досрочного расторжения.

Документ в двух экземплярах скрепляется подписями сторон. Один экземпляр остается у арендодателя, другой передается съемщику.

Как заработать на ипотеке без вложений

Как заработать на ипотеке – вопрос, волнующий большинство молодых предприимчивых людей, желающих получать пассивный доход без особых вложений. В условиях нестабильности экономики, постоянной инфляции, роста цен инвестиции в приобретение недвижимости являются прекрасной альтернативой традиционным видам заработка.

Получение прибыли напрямую зависит от тщательного анализа рынка недвижимого имущества и условий банка по ипотечному кредитованию. Как заработать на покупке жилья в ипотеку – очень актуальная тема для современного общества, требующая особого внимания.

Особенности и способы заработка на ипотеке

Вложение в недвижимость – один из самых удачных видов заработка, будь то ипотека, ипотечный кредит или покупка жилья за наличный расчет без ссуд. Без значительных дополнительных трат можно получить неплохой доход. Частота выплат и количество денежных средств зависят от выбранного способа распоряжения имуществом. Существует несколько вариантов получения прибыли от ипотеки:

Достаточно приобрести недорогое жилье, оснащенное базовым набором опций: минимум мебели и простой ремонт. Плата за ипотеку будет частично или полностью перекрываться платежами, вносимыми жильцами.

2. Приобретение недвижимости с последующей сдачей ее в аренду юридическим лицам.

Заем погашается за счет арендной платы. Стоит заметить, что ставка по коммерческому найму значительно превышает суммы от сдачи жилого фонда квартирантам. Особой популярностью пользуются помещения на первых этажах. Причем доходность полностью зависит от финансового статуса арендатора. Арендная плата для офисного помещения и торговой площади различаются в разы.

Важно! Эксперты такой вид заработка называют самым перспективным и прибыльным.

3. Покупка для дальнейшей перепродажи.

Смысл заключается в приобретении квартиры на этапе строительства, когда расценки на 20-50% ниже стоимости жилья, сданного в эксплуатацию. Данный вариант работает только при погашении ипотеки в максимально сжатые сроки. В противном случае проценты по договору кредитования и инфляция съедят значительную часть заработка.

Говоря простыми словами, для заработка на ипотеке надо продать помещение или просчитать арендную плату так, чтобы конечная цена превышала его первоначальную стоимость.

Важные нюансы для заработка на ипотечном жилье

Успешность получения дохода от кредитной сделки по ипотеке определяется рядом существенных факторов:

  1. Наличием первоначального капитала. Получить кредит на льготных условиях проблематично без стартового взноса.
  2. Перед покупкой необходимо проанализировать рентабельность сделки. Доход от аренды должен как минимум покрывать стоимость ЖКХ. В идеале – полностью перекрывать ежемесячный платеж по ипотеке.
  3. Изучением предложений кредитных организаций. При выборе банка стоит тщательно изучить все пункты договора. Часть банков не разрешают заемщикам сдавать жилье в аренду, перепродавать при непогашенном кредите. За нарушения предусмотрены довольно крупные штрафные санкции вплоть до требования досрочного погашения задолженности.
  4. Адекватно оценить ликвидность жилья.

Правила приобретения недвижимого объекта диктуются спросом на жилье. Престижность района, класс жилищного фонда, наличие/отсутствие чистовой отделки, обустроенной придомовой территории, расположение рядом жизненно важных объектов, вторичка или новостройка, транспортная доступность – вот главные критерии, на которые стоит обращать внимание перед покупкой. Продажа или сдача в поднаем в хорошем районе обойдется в разы дороже и принесет больше прибыли, чем в старом или необустроенном квартале.

Выгода от заработка на недвижимости в ипотеке

Ипотечный кредит в большинстве случаев берется для улучшения жилищных условий. Но некоторые инициативные граждане знают, как извлечь выгоду даже из ипотеки. Суть ее состоит в том, что недвижимость окупает сама себя через определенное время.

К явным преимуществам такого вида заработка относятся:

  • аренда ипотечного жилья отбивает часть вложенных средств (взносы по кредиту, страховку, ЖКХ). Через некоторое время квартира начинает работать на собственника, обеспечивая ему стабильный доход;
  • возврат части денег со стоимости квартиры и процентов по ипотеке в виде налогового вычета;
  • при продаже отпадает надобность в оплате новой суммы имущественного налога;
  • возможность погасить ипотеку досрочно за счет денег, полученных от сдачи квартиры;
  • со временем арендная плата растет, а платеж по кредиту остается фиксированным;
  • оформление в собственность помещения, купленного фактически за 2/3 от его рыночной стоимости.

Заниматься недвижимостью выгодно, но достаточно сложно. Необходимо учитывать множество нюансов, рационально рассчитать расходы и издержки, сопоставить их с потенциальным доходом.

Если Вы задумываетесь о своем финансовом благополучии, стоит тщательным образом разобраться с вопросом как заработать на ипотеке. Ведь это не просто наиболее приемлемый вариант для приобретения жилья, а выгодная инвестиция в будущее.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector